서울 강남권에서 사상 처음으로 공시가격 200억 원을 넘는 아파트가 등장하면서, 이에 따른 보유세 부담 증가가 큰 이슈로 떠오르고 있습니다. 공시가격이 상승하면 보유세뿐만 아니라 종합부동산세와 재산세 부담도 늘어나게 됩니다. 이번 글에서는 공시가격 200억 원 이상 아파트 등장 배경과 강남권 보유세 변화, 향후 부동산 시장 전망을 심층 분석해 보겠습니다.

강남권 공시가격 200억 원 아파트 등장 배경

강남권은 오랫동안 대한민국 부동산 시장에서 가장 높은 가격대를 유지해 온 지역입니다. 2024년 들어 처음으로 공시가격 200억 원을 돌파한 초고가 아파트가 등장하면서, 이 같은 현상의 배경과 원인을 살펴볼 필요가 있습니다.

초고가 주택 시장 성장

강남권 부동산 시장은 지속적인 수요 증가와 공급 부족으로 인해 높은 가격대를 형성해 왔습니다. 특히 압구정 현대, 삼성동 아이파크, 청담동 마크힐스 등 초고가 아파트 단지는 국내외 부유층의 선호도가 높아 꾸준히 가격이 상승하고 있습니다.

정부의 부동산 규제 완화와 글로벌 경제 회복도 한몫했습니다. 2023년부터 대출 규제가 일부 완화되면서 고가 주택을 매입하려는 자산가들의 움직임이 활발해졌으며, 해외 투자자들도 한국 부동산 시장에 관심을 보이면서 초고가 주택 가격이 상승했습니다.

공시가격 산정 방식 변화

공시가격은 국토교통부에서 매년 산정하는 부동산 가격으로, 보유세 및 각종 세금의 기준이 됩니다. 최근 정부는 시세반영률을 높이고 공시가격 현실화를 추진하면서 강남권 초고가 아파트의 공시가격이 급등했습니다.

과거에는 시세 대비 공시가격이 60~70% 수준이었지만, 최근에는 80% 이상으로 높아지면서 실제 시장 가격과 유사한 수준으로 조정되었습니다. 이에 따라 강남권 일부 아파트의 공시가격이 200억 원을 초과하게 된 것입니다.

공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가

공시가격이 상승하면 주택 소유자들이 내야 할 보유세 부담도 덩달아 증가합니다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데, 특히 공시가격 200억 원 이상의 주택은 최고 세율이 적용됩니다.

재산세 부담 증가

재산세는 공시가격을 기준으로 부과되며, 일정한 공정시장가액 비율을 곱한 금액에 세율을 적용해 산출됩니다. 초고가 주택의 경우 누진세율이 적용되어 세 부담이 급격히 증가하게 됩니다.

예를 들어, 공시가격이 100억 원인 아파트의 연간 재산세가 1억 원 수준이었다면, 공시가격이 200억 원으로 상승할 경우 재산세 부담은 2억 원 이상으로 증가할 가능성이 큽니다.

종합부동산세(종부세) 부담 증가

공시가격 200억 원 이상 주택은 종부세 과세 대상 중에서도 최고 세율이 적용됩니다. 특히 다주택자의 경우 종부세 부담이 더욱 커지며, 2024년 세법 개정으로 인해 세 부담이 더욱 증가할 전망입니다.

1주택자의 경우에도 공제 혜택이 제한되면서 실질적인 세 부담이 커질 가능성이 있습니다. 종부세 계산 방식이 시세 반영률을 높이는 방향으로 조정됨에 따라, 초고가 주택 소유자들은 수억 원대의 종부세를 부담해야 할 수 있습니다.

강남권 부동산 시장 변화 전망

공시가격 상승과 보유세 부담 증가는 강남권 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

초고가 주택 매물 증가 가능성

보유세 부담이 커지면서 일부 고가 주택 소유자들은 세금 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓을 가능성이 있습니다. 특히 현금 유동성이 부족한 일부 자산가들은 매각을 고려할 수밖에 없습니다.

그러나 강남권 초고가 주택은 매수층이 한정적이기 때문에 매물이 증가하더라도 가격이 급락할 가능성은 낮습니다. 오히려 희소성이 높은 만큼 일부 단지는 가격이 더 오를 수도 있습니다.

법인 소유 아파트 증가

개인보다는 법인을 활용한 부동산 소유가 증가할 가능성이 있습니다. 법인을 통해 부동산을 보유할 경우 일부 세금 부담을 줄일 수 있기 때문에, 초고가 주택 시장에서는 법인 명의 거래가 늘어날 전망입니다.

고가 주택 보유자의 절세 전략

공시가격이 상승하면서 보유세 부담을 줄이기 위한 다양한 절세 전략이 필요합니다.

1주택자 세금 혜택 적극 활용

1주택자는 일정 요건을 충족하면 보유세 부담을 줄일 수 있습니다. 고령자 또는 장기보유자 공제를 적용받을 경우, 세금 부담을 크게 낮출 수 있으므로 이를 적극 활용해야 합니다.

주택 임대사업자 등록 고려

일부 초고가 주택 소유자들은 임대사업자로 등록하여 세 부담을 줄이는 방안을 고려할 수 있습니다. 임대사업자로 등록하면 일정 기간 동안 재산세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 종부세 부담도 일부 완화됩니다.

법인 활용 방안 검토

앞서 언급한 것처럼 법인을 통해 부동산을 보유할 경우, 개인 소유보다 세금 부담이 낮아질 수 있습니다. 다만 법인 운영 비용과 기타 세금 문제도 고려해야 하므로 전문가 상담이 필수적입니다.

결론: 강남권 초고가 아파트 시장의 변화와 대응 전략

강남권에서 최초로 공시가격 200억 원을 넘긴 아파트가 등장하면서, 보유세 부담 증가가 초고가 주택 시장의 핵심 이슈로 떠오르고 있습니다. 공시가격 상승은 세금 부담을 가중시키는 요인이지만, 동시에 강남권 부동산의 희소성을 보여주는 지표이기도 합니다.

보유세 부담이 증가하면서 일부 초고가 주택 소유자들은 절세 전략을 고려해야 하며, 시장에서도 매물 증가와 법인 거래 증가 등의 변화가 나타날 가능성이 큽니다. 앞으로 강남권 부동산 시장이 어떻게 변화할지 주목할 필요가 있습니다.